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Seguro de bienes raíces comerciales para propietarios e inversionistas
Su edificio probablemente es su activo más grande, y su prestamista, sus inquilinos y los términos de arrendamiento le imponen requisitos de seguro. Estructuramos coberturas de propiedad y responsabilidad civil que protegen el activo, el ingreso por rentas que genera y a usted, incluidos los edificios que las aseguradoras estándar han rechazado o no han renovado.
En resumen: Nolasko Insurance Advisors, una agencia independiente en The Woodlands, Texas, asegura edificios de oficinas, centros comerciales, complejos de departamentos, bodegas y propiedades industriales para propietarios, inversionistas y administradores de inmuebles, y se especializa en propiedades difíciles de colocar que las aseguradoras estándar rechazan: edificios vacíos y antiguos, propiedades con siniestros previos, exposiciones costeras y de alto riesgo de viento y granizo, y edificios en remodelación. Colocamos coberturas de propiedad, pérdida de rentas, responsabilidad civil general, umbrella, inundación y vendaval, y revisamos la valuación, la causa de pérdida, el coaseguro y los requisitos del prestamista para que una reclamación pague como usted espera.
A quién aseguramos
Tipos de propiedad que cubrimos
Edificios individuales y carteras de varias propiedades, ocupados por el propietario o totalmente arrendados, en Texas y en todo el país.
Edificios de oficinasLocales y centros comercialesComplejos de departamentosBodegas y centros de distribuciónEspacios industriales y flexConsultorios médicosUso mixtoMinibodegas (self-storage)Vacíos y en remodelaciónPropiedades difíciles de colocar
Especialidad · Propiedad difícil de colocar
¿Rechazado, no renovado o con precio inalcanzable? Ahí es donde empezamos.
La propiedad en Texas es uno de los mercados más difíciles del país. Las pérdidas por granizo, viento e inundación han llevado a muchas aseguradoras estándar a no renovar edificios antiguos, propiedades vacías y cualquier inmueble con historial de siniestros, a menudo con poco aviso antes de la renovación.
La propiedad difícil de colocar es una de nuestras especialidades. Llevamos estos riesgos a mercados de líneas excedentes y especializados, incluido Lloyd’s de Londres, y armamos programas por capas o compartidos cuando una sola aseguradora no acepta el valor total.
Vacíos y desocupados
Edificios entre inquilinos, en espera de venta o redesarrollo, donde las pólizas estándar recortan la cobertura después de 60 días.
Edificios antiguos
Techos envejecidos, cableado, plomería o HVAC originales, y edificios que necesitan cobertura de ordenanza o ley para reconstruir conforme al código.
Siniestros previos
Propiedades con reclamaciones por granizo, viento, agua o incendio en años recientes que las aseguradoras no renuevan.
Costa y alto riesgo de viento y granizo
Propiedades en la Costa del Golfo y en zonas de granizo que necesitan recompra de viento, coordinación con TWIA o capacidad especializada.
Expuestas a inundación
Edificios en zonas de alto riesgo de inundación o cerca de ellas que necesitan límites superiores a los del NFIP, a través de mercados privados de inundación.
Remodelación y rehabilitación
Proyectos de valor agregado, conversiones y propiedades en plena remodelación que quedan entre el builder's risk y una póliza estándar.
Habitacional
Complejos de departamentos antiguos o de construcción de madera y edificios de uso mixto con unidades residenciales.
En dificultades y embargados
Activos propiedad de bancos (REO) y activos en dificultades adquiridos recientemente que necesitan cobertura antes del cierre.
Carteras grandes o de alto valor
Relaciones de bienes demasiado grandes para una sola aseguradora, colocadas como programas por capas o compartidos y por capas.
Cómo colocamos una propiedad difícil de colocar
- Cuéntenos qué pasóEnvíe el aviso de no renovación o rechazo, su póliza actual y la fecha de renovación. Mientras antes, mejor: lo ideal es con 60 a 90 días de anticipación.
- Armamos una solicitud sólidaUna relación de valores clara, cinco años de historial de siniestros, años de actualización del techo y los sistemas, fotos e informes de inspección. La mayoría de los rechazos se deben a información faltante.
- La presentamos a especialistasAcudimos a suscriptores de líneas excedentes y especializados que aseguran estos riesgos todos los días, no a aseguradoras estándar que ya dijeron que no.
- Estructuramos el programaDeducibles, términos de viento y granizo, valuación y límites definidos para que la póliza cumpla los requisitos de su prestamista y siga teniendo sentido económico.
Antes de comprar
Seguro de propiedad: 4 puntos a considerar
Estos cuatro términos de la póliza deciden si una reclamación paga lo suficiente para reconstruir. La mayoría de las disputas de cobertura después de una pérdida se originan en uno de ellos.
1. Valuación de la propiedad
Costo de reposición (RC) paga la reparación o reconstrucción con materiales nuevos de tipo y calidad similares, sin deducir depreciación.
Valor real en efectivo (ACV) paga el costo de reposición menos la depreciación, así que un techo o edificio antiguo puede recibir mucho menos de lo que cuesta repararlo.
Diferencia clave: el RC protege su capacidad de reconstruir; el ACV reduce la prima pero puede dejar un gran vacío después de una pérdida. Muchas pólizas también usan ACV para techos de cierta antigüedad.
2. Ingresos del negocio y pérdida de rentas
Reemplaza el ingreso perdido y paga los gastos continuos, como nómina, hipoteca, impuestos y servicios, cuando una pérdida cubierta le obliga a cerrar o los inquilinos dejan de pagar la renta durante las reparaciones.
- Mantiene estable el flujo de efectivo mientras se restaura el edificio
- Cubre la renta perdida de inquilinos que no pueden ocupar su espacio
- Puede incluir gastos extra para reabrir más rápido
Consejo: los prestamistas suelen exigir 12 meses de cobertura de pérdida de rentas. Dimensiónela según lo que realmente tardaría una reconstrucción completa.
3. Causa de pérdida
Las formas básica y amplia cubren solo los riesgos enumerados, como incendio, rayo, vendaval y vandalismo. Si la causa no aparece en la lista, no está cubierta.
La forma especial, a menudo llamada todo riesgo, cubre toda causa de pérdida excepto las que la póliza excluye, como inundación, terremoto y desgaste.
Diferencia clave: con riesgos nombrados, usted debe demostrar una causa enumerada; con la forma especial, la aseguradora debe demostrar que aplica una exclusión.
4. Cláusula de coaseguro
Le exige asegurar el edificio por al menos un porcentaje fijo de su valor, a menudo 80%, 90% o 100%. Si contrata menos, la aseguradora paga solo una parte de cada reclamación, incluso de las pequeñas.
| Valor de reposición del edificio | $1,000,000 |
| Requerido con coaseguro del 80% | $800,000 |
| Límite realmente contratado | $600,000 |
| Pérdida cubierta | $100,000 |
| Pago ($600k ÷ $800k × $100k), antes del deducible | $75,000 |
Consejo: un endoso de valor convenido puede suspender el coaseguro durante la vigencia de la póliza una vez documentados los valores.
Coberturas
Coberturas para propietarios de inmuebles comerciales
Edificio y bienes del negocio
La estructura, las mejoras y los contenidos propios contra incendio, viento, granizo, robo y otras causas cubiertas.
Pérdida de rentas
Ingreso por rentas perdido mientras se repara un edificio dañado; a menudo es requisito del prestamista.
Responsabilidad civil general
Reclamaciones por resbalones y caídas y otras lesiones o daños en sus instalaciones, con gastos de defensa.
Umbrella y exceso
Límites adicionales de responsabilidad por encima de la responsabilidad civil general para reclamaciones grandes y requisitos más altos de prestamistas o arrendamientos.
Ordenanza o ley
Costo adicional para reconstruir conforme a los códigos de construcción vigentes y demoler partes no dañadas después de una pérdida. Las pólizas estándar lo limitan.
Rotura de equipo
Falla repentina de HVAC, calderas, tableros eléctricos y elevadores, además de la pérdida de ingresos resultante.
Inundación
Excluida de las formas estándar de propiedad. Disponible a través del NFIP y de mercados privados de inundación.
Builder's risk (construcción)
Remodelaciones, mejoras para inquilinos y construcción nueva mientras el trabajo está en curso.
Riesgos en Texas
Viento, granizo e inundación en Texas
Deducibles de viento y granizo
Las pólizas de propiedad en Texas a menudo tienen un deducible separado de viento y granizo, normalmente un porcentaje del valor asegurado del edificio, como del 1% al 5%. En un edificio de $5 millones, 2% significa $100,000 de su bolsillo antes de que aplique la cobertura.
Vendaval costero
Las propiedades en áreas costeras designadas pueden necesitar cobertura de vendaval de la Texas Windstorm Insurance Association (TWIA) o de un mercado especializado, coordinada con la póliza principal de propiedad.
Inundación
Las inundaciones en el área de Houston alcanzan con regularidad propiedades fuera de las zonas de inundación cartografiadas. Las hipotecas con respaldo federal exigen seguro de inundación en zonas de alto riesgo, y las pólizas del NFIP generalmente tardan 30 días en entrar en vigor.
Requisitos de prestamistas y arrendamientos
Lo que suelen exigir prestamistas e inquilinos
- Valuación a costo de reposición, a menudo con valor convenido
- Prestamista incluido como acreedor hipotecario o beneficiario de pérdidas
- 12 meses de cobertura de ingresos del negocio o pérdida de rentas
- Cobertura de inundación para edificios en zonas de alto riesgo
- Límites de responsabilidad civil general y umbrella fijados en el préstamo o el arrendamiento
- Inquilinos con su propia responsabilidad civil y el arrendador como asegurado adicional
Tenga cuidado con
Vacíos comunes que encontramos
- Límites del edificio que no se han actualizado al costo de construcción
- Cláusulas de desocupación que reducen la cobertura después de 60 días consecutivos vacío
- Techos cambiados discretamente a valor real en efectivo en la renovación
- Sin cobertura de ordenanza o ley en edificios antiguos
- Certificados de inquilinos vencidos o que nunca le nombraron
- Deducibles de viento y granizo más grandes de lo que el propietario creía
Nos enorgullece apoyar a la Commercial Real Estate Association of Montgomery County y a los propietarios, corredores y administradores que construyen nuestro mercado local.
Preguntas comunes
Preguntas frecuentes sobre el seguro de bienes raíces comerciales
Mi aseguradora no renovó mi edificio. ¿Qué opciones tengo?
Que una aseguradora estándar no renueve no significa que el edificio no se pueda asegurar. Los mercados de líneas excedentes y especializados, incluido Lloyd’s, aseguran todos los días propiedades vacías, antiguas, con siniestros y costeras. Comience de 60 a 90 días antes del vencimiento y tenga listos su relación de valores, cinco años de historial de siniestros y los años de actualización del techo y los sistemas.
¿Qué seguro necesita el propietario de un inmueble comercial?
La mayoría de los propietarios contratan propiedad comercial a costo de reposición en forma especial, pérdida de rentas, responsabilidad civil general y umbrella. Según la ubicación y el edificio, se agregan inundación, vendaval, rotura de equipo y ordenanza o ley. Sus documentos de préstamo y arrendamientos suelen fijar los mínimos.
¿Cuál es la diferencia entre costo de reposición y valor real en efectivo?
El costo de reposición paga la reconstrucción con materiales nuevos sin deducir depreciación. El valor real en efectivo resta la depreciación, así que los edificios y techos antiguos pueden recibir mucho menos de lo que cuesta repararlos.
¿Cómo funciona la penalización por coaseguro?
Si asegura un edificio por menos del porcentaje de coaseguro de su valor, la aseguradora paga solo la proporción entre la cobertura contratada y la requerida. Por ejemplo, contratar $600,000 en un edificio de $1,000,000 con coaseguro del 80% significa que una pérdida de $100,000 paga $75,000 antes del deducible.
¿Mi edificio está cubierto si está vacío?
Muchas pólizas de propiedad restringen la cobertura por vandalismo, rotura de cristales y daños por agua una vez que el edificio ha estado vacío más de 60 días consecutivos. Las propiedades vacías o en remodelación necesitan una póliza emitida para esa condición.
¿El seguro de propiedad comercial cubre inundación?
No. La inundación está excluida de las pólizas estándar de propiedad comercial y necesita una cobertura separada a través del NFIP o de un mercado privado de inundación.
¿Cuándo revisó por última vez los valores de su edificio?
Envíenos su póliza actual y los requisitos de seguro de su préstamo o arrendamiento. Revisaremos la valuación, el coaseguro, los deducibles y los vacíos, y le mostraremos opciones de varias aseguradoras.
Solo con fines educativos; no es asesoría legal ni de seguros. Los términos de cobertura varían según la póliza y la aseguradora, y toda cobertura está sujeta a suscripción. Obtenga más información en nuestro Centro de Educación sobre Coberturas (en inglés).